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Luis Nieves, Especial Hábitat
Como regla general, el vendedor se obliga a entregarle al comprador la propiedad inmueble libre de gravámenes y de cargas.
En el escrito de compraventa de una propiedad inmueble, el vendedor y
el comprador deben establecer claramente hasta qué momento y de quién
es la responsabilidad de pagar las deudas contributivas que puedan
generarse de la venta de ésta. Como regla general, el vendedor se obliga
a entregarle al comprador la propiedad inmueble libre de gravámenes y
de cargas.
Las leyes puertorriqueñas que tratan sobre impuestos o contribuciones
sobre la propiedad inmueble, establecen que quien sea el titular al
momento del estado o municipio exigir la deuda, es quien debe pagarla.
Por ello, lo que hayan establecido las partes en el contrato de
compraventa es irrelevante a la hora de exigir el pago de lo debido,
pues la deuda contributiva sigue al inmueble.
Los tipos de impuestos más importantes que aplican en toda transacción de compraventa son los siguientes:
- La retención en el origen de vendedor no residente en el Estado Libre Asociado de Puerto Rico (Ley 229 de 1996).
- Las del Centro de Recaudación de Impuestos sobre la Propiedad Inmueble (CRIM), Ley 81 y 83 de 1991.
- Ley 12 de 2010.
Para conocer si una propiedad tiene un gravamen o una carga, el
comprador tiene el recurso de hacer una investigación, solicitar un
estudio de título o solicitar una “certificación registral” ante el
Registro de la Propiedad (RP) donde esté ubicado el bien inmueble. Por
lo general, la cantidad de dinero de la deuda contributiva debida al
gobierno municipal, estatal o federal, no aparece inscrita en el RP
salvo que se haya establecido bajo un gravamen real llamado embargo. El
embargo es una nota al margen de la “finca registral” que indica que hay
un mandato de un juez, que ordena retener el bien inmueble como
mecanismo o garantía para asegurar el pago de una deuda en su totalidad.
Recuerda que estas deudas, así como las deudas por cuotas de
mantenimiento de un condominio o urbanización, no aparecen en dicho
registro; sólo aparece la existencia de una sentencia y embargo sobre
dichas deudas.
En el escrito de compraventa otorgado ante notario público, se
establece una cláusula típica indicando que: ¨El pago de las
contribuciones territoriales adeudadas sobre la propiedad objeto de la
transacción, hasta la fecha que se otorgue la escritura pública, es por
cuenta de los vendedores y por cuenta de los compradores el pago de
aquellas que se le impongan a partir de la fecha de otorgación en
adelante”. Esto salvo que las partes hayan establecido bajo el principio
de la autonomía de la voluntad, una fecha distinta a la de otorgación.
Después del caso Feliciano Caraballo vs. Ross Tuggo (2003), el
Tribunal Supremo de Puerto Rico estableció con carácter prospectivo, que
los notarios que otorguen una escritura de compraventa sobre una
propiedad inmueble, deben advertirle a los otorgantes la necesidad y
conveniencia de obtener una certificación sobre la deuda contributiva
del CRIM, ya que no hay manera de que se conozca la deuda de un estudio
de título.
Además, bajo la Ley 250 de 2004, impone la obligación al notario de
enviar al CRIM copia de la Planilla Informativa de Segregación,
Agrupación o Traslado de Bienes Inmuebles; y ofrecerle al comprador una
copia de la solicitud del cambio de nombre y la exención contributiva, y
de llenarla debidamente para radicarlas en la correspondiente
demarcación del CRIM.
Sobre estas materias contributivas es conveniente consultar con un abogado o un CPA. Este escrito no es una opinión legal.
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